• Polski
  • English

Wypowiedzenie przez najemcę umowy najmu zawartej na czas oznaczony

Przed przejściem do istoty sprawy należałoby zaznaczyć, że tak jak zostało to wskazane w tytule przedmiotem niniejszego wpisu jest wypowiedzenie najmu lokalu przez najemcę (tj. osobę która bierze lokal w najem np. od jego właściciela) i dotyczy umowy zawartej na czas oznaczony (czyli np. jeden rok). Jednocześnie powyższy wpis odnosi się zarówno do lokalu mieszkalnego jak i użytkowego.

Powyższe zastrzeżenie jest istotne ponieważ np. odnośnie wypowiedzenia najmu lokali mieszkalnych przez wynajmującego zastosowanie znajdą przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r., oznacza to, że wypowiedzenie podlegać będzie innym regułom. Podobnie jak inne reguły wypowiedzenia będziemy stosować przy umowie najmu zawartej na czas nieoznaczony. Kwestie te nie będą poruszane w niniejszym wpisie.

Przechodząc już do istoty sprawy wskazać należy, że często zdarza się że najemca po zawarciu umowy najmu lokalu np. na okres roku z różnych powodów pragnie wcześniej rozwiązać umowę. Przegląda zatem ponownie umowę i sprawdza pod jakimi warunkami i z jakim terminem wypowiedzenia może to uczynić. Analizując jednak postanowienia umowy najmu zauważa, że brak jest w niej postanowień przewidujących możliwość wcześniejszego wypowiedzenia. Wówczas pojawia się u najemcy pytanie czy rzeczywiście nie mogę wcześniej zakończyć obowiązywania wiążącej mnie umowy najmu. Niestety odpowiedź na to pytanie jest co do zasady negatywna. Art. 673 par. 3 kodeksu cywilnego stanowi jasno, że jeśli czas trwania najmu jest oznaczony to wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć najem w przypadkach określonych w umowie.

Powyższe oznacza niestety, że jeśli w umowie nie zostały wskazane przypadki w których wypowiedzenie najmu jest możliwe to jego przedterminowe zakończenie na mocy samodzielnej decyzji najemcy jest co do zasady niedopuszczalne. Tak jest co do zasady, gdyż art. 664 par. 2 kodeksu cywilnego czy art. 682 kodeksu cywilnego dopuszczają wcześniejszą możliwość rozwiązania umowy najmu przez najemcę, jednak oba te przepisy przewidują szczególne okoliczności np. wady uniemożliwiające przewidziane w umowy użytkowanie lokalu czy wady lokalu zagrażacie życiu czy zdrowiu najemcy.

Zatem zawierając umowę najmu na czas oznaczony należałoby każdorazowo pamiętać o zamieszczeniu w niej klauzuli, która wymieniałaby przypadki kiedy możemy wypowiedzieć umowę. W tym miejscu może powstać pytanie czy mogę pójść na pewną ”łatwiznę” i nie wymyślać poszczególnych przypadków, których jak wiadomo wyczerpująco nie sposób przewidzieć, ale po prostu zamieścić w umowie zapis, że przysługuje mi prawo do wypowiedzenia najmu z ważnych przyczyn. Taki zapis jest jak najbardziej dopuszczalny co znalazło potwierdzenie chociażby w uchwale Sądu Najwyższego z dnia z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/06.

W praktyce powstaje problem czy w danym przypadku mamy do czynienia z ważną przyczyną czy też nie. Dlatego też najpewniej byłoby umieścić zapis, że przysługuje mi prawo do wypowiedzenia umowy najmu z ważnych przyczyn, w szczególności takich jak…. (i tu wymieniamy przykładowe przyczyny). Taki zapis do pewnego stopnia pozwoliłby uniknąć wątpliwości interpretacyjnych przy określaniu zaistnienia w danym przypadku ważnej przyczyny.

Na koniec warto zaznaczyć, że zawarcie umowy najmu na czas oznaczony bez wskazania przyczyn, które powodują możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia, nie przeszkadza oczywiście rozwiązaniu tej umowy za zgodnym porozumieniem obu stron czyli wynajmującego i najemcy.

Zostaw komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *