Przedmiotowy wpis dotyczy sytuacji kiedy to jeden z małżonków sprzedaje objętą ich wspólnością ustawową małżeńską własność mieszkania na rzecz osoby trzeciej. Zgodnie z art. 37 §1 pkt. 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego czynność taka wymaga zgody drugiego z małżonków. Co więcej, zgodnie z poglądami orzecznictwa i doktryny prawa zgody takiej wymaga również zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu.
Jednakże gdyby doszło do sprzedaży mieszkania na rzecz osoby trzeciej przez jednego z małżonków, bez wymaganej zgody drugiego z nich, to taka umowa sprzedaży nie jest automatycznie nieważna, lecz dotknięta jest tzw. sankcją bezskuteczności zawieszonej. To oznacza, że zgodnie z art. 37 §2 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego może zostać ona potwierdzona przez małżonka, który został pominięty przy jej zawieraniu. W przypadku jej potwierdzenia od chwili jego dokonania umowa taka staje się w pełni skuteczna.
Istotnym w tym kontekście jest, że kupujący zgodnie z art. 37 §3 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego może wyznaczyć odpowiedni termin w którym chciałby takie potwierdzenia uzyskać. Jeśli w tym terminie nie uzyska wymaganego potwierdzenia to zawarta umowa staje się nieważna.
W tym kontekście warto również zwrócić uwagę na art. 38 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który stanowi, że jeżeli na podstawie czynności prawnej dokonanej przez jednego małżonka bez wymaganej zgody drugiego osoba trzecia nabywa prawo stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie osób, które w dobrej wierze dokonały czynności prawnej z osobą nieuprawnioną do rozporządzania prawem.
Powyższa treść art. 38 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oznacza, iż nawet gdyby małżonek sprzedającego odmówił potwierdzenie dokonanej przez sprzedającego transakcji to nabywca i tak będzie chroniony tzn. umowa sprzedaży będzie ważna i nabędzie on własność mieszkania, jeśli po jego stronie zostanie wykazana dobra wiara. W przedmiotowym przypadku kluczowe znacznie będzie miała rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych o której stanowi art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Mianowicie, nabywca lokalu będzie w dobrej wierze gdy lokal, będący przedmiotem sprzedaży, jest objęty wspólnością ustawową, ale w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości ujawniony jest tylko małżonek będący zbywcą, a nabywcy nie jest wiadome z innych źródeł, że stan prawny lokalu ujawniony w księdze wieczystej nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu.
Przystępując zatem do transakcji sprzedaży lokalu, już na etapie zawierania umowy przedwstępnej, warto uzyskać informację o stanie cywilnym kupującego i czy w jego małżeństwie obowiązuje ustrój wspólności ustawowej małżeńskiej czy też nie.