Przede wszystkim zawarcie umowy najmu okazjonalnego powoduje, że wynajmujący posiada większe uprawnienia w stosunku do najemcy niż przy zwykłej umowie najmu lokalu mieszkalnego. Pozycja wynajmującego jest zdecydowanie silniejsza co najlepiej widoczne jest przy rozwiązywaniu umów najmu oraz usuwaniu lokatora z lokalu jeśli sam dobrowolnie nie chce się wyprowadzić. Zatem umowa najmu okazjonalnego jest na pewno bezpieczniejszym rozwiązaniem dla osoby która chciałaby wynająć należące do niej mieszkanie.
Zarówno umowa najmu okazjonalnego jak i umowa najmu uregulowane są w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Czym się różni najem okazjonalny od zwykłej umowy najmu? Przede wszystkim umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas oznaczony w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Aby zawrzeć taką zgodnie z art. 19a pkt 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów (…) umowę najemca musi dodatkowo:
- przedstawić oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym;
- wskazać inne mieszkanie, w którym będzie mógł zamieszkać, gdy zostanie wykonana egzekucja i powstanie obowiązek opróżnienia i opuszczenia lokalu;
- dostarczyć oświadczenie osoby trzeciej, będącej właścicielem lub posiadającej tytuł prawny do tego mieszkania, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w swojej nieruchomości po zakończeniu trwania umowy najmu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Z kolei wynajmujący musi zgłosić zawarcie umowy najmu właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.
W świetle powyższego, prawidłowo zawarta umowa najmu okazjonalnego umożliwia przeprowadzenie szybkiej egzekucji komorniczej, a więc eksmisję lokatorów bez konieczności zapewnienia eksmitowanemu lokalu socjalnego czy pomieszczenia tymczasowego, a przede wszystkim bez trudności jakie powstają przy problemach z wyprowadzką najemców „zwykłych”. Postępowanie przy najmie okazjonalnym jest bowiem uproszczone tzn. po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Jeżeli najemca się nie wyprowadzi, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który otrzymał od samego najemcy przy zawieraniu umowy.
Powyższe pozwala ominąć trwające wiele lat postępowanie sądowe o eksmisję będące normą przy zwykłej umowie najmu, a także skraca znacznie postępowanie egzekucyjne, które następuje po uprawomocnieniu się wyroku eksmisyjnego.
Warto także zwrócić uwagę, że przepisy regulujące umowę najmu okazjonalnego wyłączają szereg postanowień, które nakazuje stosować ustawa o ochronie praw lokatorów(…). Do najbardziej istotnych postanowień z punktu widzenia wynajmującego należy z pewnością możliwość podwyższenia czynszu najmu z pominięciem sformalizowanej procedury określonej w art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów. Wynajmujący może podwyższyć czynsz zgodnie z zasadami opisanymi przez siebie w umowie. Dodatkowo wynajmujący chcąc zakończyć stosunek najmu może oprócz postanowień zawartych w art. 11 ust 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) wpisać do umowy dodatkowe okoliczności, które będą uprawniały go do rozwiązania umowy najmu okazjonalnego za wypowiedzeniem. Oczywiście powyżej wymienione różnice nie wyczerpują wszystkich odmienności ale z punktu widzenia wynajmującego wydają się być najistotniejsze.
Jak chcesz rozwiać ewentualne wątpliwości związane ze stosunkiem najmu zapraszam na spotkanie.